Durant la Renaissance, le retour des papes à Rome créa une ère de construction de palais sans précédent pour la « Ville éternelle »

Au tournant des XIVᵉ et XVᵉ siècles, Rome est décrite comme une ville en ruines par ses contemporains. Elle est comparée à un « cadavre » ou à une « grande étable pour les moutons ». Les artistes la représentent sous les traits d’une veuve en deuil, vêtue de noir, symbolisant un déclin économique et politique. Cette période de stagnation dure près d’un siècle, malgré le retour du pape à Rome en 1377 après près de sept décennies de papauté en Avignon. La ville, autrefois centre du monde chrétien, semble abandonnée, avec une économie atone et une population en déclin. Les constructions de palais, marqueurs de prospérité, sont quasi inexistantes pendant cette période.

Entre 1378 et 1599, une ère de construction de palais sans précédent s’ouvre à Rome. Sur l’ensemble des palais construits de l’Antiquité au XXIᵉ siècle, 31% le sont durant cette période. Cette explosion de constructions coïncide avec une révolution économique et urbaine. Pour comprendre ce phénomène, des chercheurs ont compilé une base de données exhaustive à partir de sources historiques fragmentaires, en croisant archives, travaux d’historiens et cartes anciennes, comme celle de Giambattista Nolli (1701-1756). Parmi les 146 palais construits entre 1378 et 1599, 43% ont nécessité des recherches supplémentaires pour être classés. Cette méthode a permis de transformer des données éparses en un ensemble cohérent, révélant l’ampleur de cette transformation urbaine.

L’économie de Rome dépendait largement de la présence du pape. Bien que le pape Grégoire XI ait ramené le siège pontifical à Rome en 1377, la construction de palais ne reprend pas immédiatement. Florence et Venise, en revanche, avaient connu leur essor de construction palatiale dès le XIVᵉ siècle. La question centrale pour les Romains était de savoir si le pape avait l’intention de rester durablement à Rome. Sans cette garantie, investir dans un immobilier coûteux était perçu comme un risque trop élevé. Ce n’est qu’avec la certitude d’une présence permanente du pape que les investissements ont pu décoller, marquant le début d’une ère de prospérité.

En 1475, le pape Sixte IV promulgue la bulle Etsi universis, une réforme majeure qui modifie les incitations pour l’élite ecclésiastique. Avant cette réforme, les prélats (comme les cardinaux) ne pouvaient pas léguer leurs biens : à leur mort, tout leur patrimoine revenait à l’Église. La réforme autorise désormais les prélats construisant à Rome à transmettre leurs propriétés à des héritiers désignés, réduisant leur taux d’imposition successorale de 100% à 0%. Cette mesure a eu un effet spectaculaire : elle a provoqué une augmentation d’environ 300% de la construction palatiale par les prélats par rapport aux niveaux antérieurs.

La réforme de Sixte IV a créé un mécanisme d’engagement autoentretenu, liant durablement la papauté à Rome. Les cardinaux, qui élisent les papes, ont commencé à investir massivement dans l’immobilier romain. Dès lors, ils ont développé un intérêt financier direct à maintenir la papauté dans la ville. Un cardinal lourdement investi à Rome ne voterait pas pour un candidat susceptible de partir. Les futurs papes, élus sur la promesse de rester, n’auraient alors aucun intérêt à nommer des cardinaux hostiles à ce programme. Ce cercle vertueux a instauré une confiance substantielle dans la présence durable de la papauté à Rome.

Les laïcs, initialement prudents, ont révisé progressivement leurs croyances quant à l’engagement de long terme de la papauté. En observant les investissements massifs des prélats, ils ont été rassurés. Durant les cinquante premières années suivant la réforme, dix projets supplémentaires lancés par des prélats en une décennie entraînaient environ six projets laïcs supplémentaires dans la décennie suivante. Cet effet d’apprentissage était temporaire : après environ un demi-siècle, le mécanisme d’engagement était pleinement établi. Les investissements passés des prélats ont alors cessé de prédire les investissements futurs des laïcs, car l’incertitude avait disparu.

Avant la réforme de 1475, les papes quittaient parfois Rome pour de longues périodes. Par exemple, le pape Eugène IV a passé plus de neuf ans en quasi-exil entre 1431 et 1447. Après la réforme, les absences des papes ont diminué de 81,5%, et les absences discrétionnaires (non forcées) ont totalement disparu. Les rares absences ultérieures n’ont eu aucun effet négatif sur l’investissement, car les commanditaires les percevaient comme temporaires, grâce au mécanisme d’engagement garantissant le retour de la papauté. Cette stabilité a renforcé la confiance dans l’avenir de Rome.