Quand la banque dit non, cette pépite française a une astuce peu commune pour financer vos travaux de rénovation

En France, les travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation ou le remplacement d’un système de chauffage, restent souvent inaccessibles malgré les aides publiques. Ces dispositifs, comme les primes MaPrimeRénov’ ou les certificats d’économie d’énergie, couvrent une partie des coûts, mais le reste à charge (la somme restant à payer par le propriétaire) peut atteindre plusieurs milliers d’euros. Ce montant devient un obstacle pour les ménages modestes ou les travailleurs précaires, comme les intérimaires, car les banques refusent souvent de leur accorder un prêt classique. Le reste à charge désigne la différence entre le coût total des travaux et les aides perçues. Par exemple, pour un projet à 20 000 € avec 10 000 € d’aides, le reste à charge est de 10 000 €. Ce problème s’aggrave avec la hausse des prix de l’énergie et l’inflation, qui réduisent le pouvoir d’achat des Français.

La startup bordelaise Vasco a imaginé une solution pour contourner ce blocage financier. Au lieu d’accorder un prêt classique, elle propose aux propriétaires de leur avancer les fonds nécessaires en échange d’un pourcentage de leur logement. Ce modèle, appelé home equity (ou capital immobilier), fonctionne comme un investissement : Vasco devient propriétaire d’une partie du bien, mais sans exiger de mensualités ni de loyer. Le remboursement n’intervient que lors de la revente du logement, où la startup récupère sa part sur le prix de vente. Par exemple, si vous vendez votre maison 300 000 € et que Vasco détient 10 % de sa valeur, l’entreprise reçoit 30 000 € à ce moment-là. Les cofondateurs, Hervé Degreve (expert en énergie), Sébastien Prot (spécialiste du e-commerce) et Mathieu Guerchoux (ancien trader), ont lancé Vasco il y a trois ans pour répondre à ce besoin non couvert par les banques.

Vasco ne se limite pas à la rénovation énergétique, bien que ce soit la priorité pour 50 % de ses dossiers. L’entreprise finance aussi des travaux urgents comme la réfection de la toiture, l’assainissement, la plomberie ou l’électricité, qui sont souvent négligés mais essentiels pour l’habitabilité d’un logement. Elle intervient également pour des adaptations liées aux risques climatiques, comme les inondations ou le retrait-gonflement des argiles (un phénomène qui déforme les sols argileux et endommage les fondations). L’objectif est de préserver la valeur du bien et d’éviter sa dégradation. Vasco agit uniquement comme partenaire financier : elle ne gère ni le choix des artisans ni le suivi du chantier. Les fonds sont versés sur un compte dédié, laissant le propriétaire libre d’organiser ses travaux comme il le souhaite.

Pour financer ses investissements, Vasco utilise une structure appelée Gamma, une foncière solidaire. Cette entité acquiert légalement les parts des logements chez le notaire et détient ces morceaux de patrimoine. Gamma se finance grâce à l’épargne privée : des particuliers ou des investisseurs placent leur argent dans ce produit, qui leur offre deux avantages. D’abord, une réduction d’impôt immédiate de 25 % sur les sommes investies, grâce à des dispositifs fiscaux comme la loi Denormandie ou le Pinel. Ensuite, un rendement annuel ciblé à 9 % sur le long terme, indexé sur la revalorisation de l’immobilier rénové. Les investisseurs ne détiennent pas directement une maison, mais des titres (parts) d’une foncière qui regroupe plusieurs logements rénovés. Par exemple, investir 10 000 € peut rapporter 900 € par an après impôts, tout en contribuant à la rénovation du parc immobilier français.