Logement décent en copropriété : comment s'apprécie l'obligation du bailleur ? Par Camille Ghesquiere, Avocat.
Humidité importante provenant d'une insuffisance de ventilation ou encore infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de l'immeuble : comment le bailleur répond-il de son obligation de délivrer un logement décent à son locataire dans pareille situation, dans la mesure où les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble ? Lorsque surviennent des désordres dans un logement situé en copropriété, il peut s'avérer difficile de trouver une solution appropriée et efficace. Et pour cause, la première difficulté tient à identifier leurs causes, en distinguant une origine provenant des parties privatives ou des parties communes.
En France, un logement décent est défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe des critères précis pour garantir des conditions de vie minimales. Ce texte impose au bailleur de fournir un logement en bon état, sans risques pour la santé ou la sécurité des occupants, et doté d’équipements essentiels comme un système de chauffage, une installation électrique et sanitaire fonctionnelle, ainsi qu’une aération suffisante. Par exemple, le logement doit présenter une surface minimale de 9 m² pour une personne seule et 16 m² pour deux personnes, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Ces règles s’appliquent à tous les types de logements, y compris ceux en copropriété, où le propriétaire (le bailleur) reste responsable de la conformité du bien loué, même si des parties communes sont partagées avec d’autres copropriétaires.
En copropriété, le logement est souvent soumis à un règlement de copropriété, un document qui définit les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de gestion des parties communes. Ce règlement est généralement approuvé lors de l’assemblée générale des copropriétaires et peut imposer des normes supplémentaires pour les logements, notamment en matière de sécurité ou d’isolation. Cependant, le bailleur (le propriétaire qui loue le logement) reste tenu de respecter l’obligation légale de fournir un logement décent, même si des travaux dans les parties communes sont nécessaires. Par exemple, si le règlement impose une rénovation des canalisations, le bailleur doit s’assurer que celles-ci ne présentent pas de risques pour la santé des locataires, comme des fuites de gaz ou des moisissures.
Le bailleur a une obligation de résultat : il doit garantir que le logement loué est décent dès le début du bail et tout au long de la location. Cela signifie qu’il doit effectuer les réparations nécessaires, même si le problème provient des parties communes de la copropriété. Par exemple, si une fuite d’eau dans les parties communes endommage le logement, le bailleur doit prendre en charge les réparations, même si la cause initiale relève de la copropriété. En cas de manquement, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou le tribunal judiciaire pour faire constater l’indécence du logement et demander des dommages et intérêts. Le bailleur peut aussi être condamné à réaliser les travaux sous astreinte, c’est-à-dire avec une pénalité financière en cas de non-respect.
Les copropriétaires, en tant que propriétaires des parties communes, ont également un rôle à jouer dans le respect de l’obligation de logement décent. Par exemple, si des travaux dans les parties communes (comme l’isolation ou la réfection des toitures) sont nécessaires pour éviter des infiltrations d’eau ou des problèmes de chauffage, les copropriétaires doivent voter ces travaux en assemblée générale. Cependant, le bailleur ne peut pas se cacher derrière l’inaction des copropriétaires pour échapper à ses obligations. Si les travaux ne sont pas réalisés dans un délai raisonnable, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur, qui devra alors prendre en charge les réparations ou indemniser le locataire pour le préjudice subi.
En cas de non-respect de l’obligation de fournir un logement décent, le bailleur s’expose à plusieurs sanctions. Le locataire peut demander la résiliation du bail et une indemnisation pour le préjudice subi, comme une réduction de loyer ou des frais de relogement temporaire. Par exemple, si le logement est insalubre en raison de moisissures ou de problèmes d’humidité, le locataire peut saisir le tribunal et obtenir une indemnisation pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros. De plus, le bailleur peut être condamné à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte, avec une pénalité financière pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard. Enfin, en cas de récidive ou de manquement grave, le bailleur peut être inscrit au fichier des propriétaires indélicats, ce qui peut compliquer la gestion future de ses biens.
Le locataire dispose de plusieurs voies de recours pour faire valoir ses droits en cas de logement indécent. Il peut d’abord saisir la *commission départementale de conciliation (CDC)*, un organisme gratuit qui tente de trouver une solution à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Si cette démarche échoue, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’indécence du logement et demander des réparations ou une indemnisation. Par exemple, en 2023, un locataire a obtenu 5 000 € d’indemnisation après avoir prouvé que son logement en copropriété présentait des infiltrations d’eau et des problèmes de chauffage depuis plus d’un an. Le tribunal peut aussi ordonner au bailleur de réaliser les travaux sous astreinte, garantissant ainsi le respect des obligations légales.
