Baromètre de l'immobilier des villes Action cœur de ville pour l'année 2024

Le programme Action cœur de ville (ACV) est une initiative portée par le Ministère de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation, visant à revitaliser les centres-villes des communes françaises. Lancé en 2018, il bénéficie du soutien constant de la ministre Françoise Gatel. Ce programme cible des villes de taille intermédiaire, souvent confrontées à un déclin démographique ou économique, en encourageant la rénovation urbaine, le maintien des commerces et l’attractivité des quartiers centraux. Les villes ACV représentent 11 % de la population française et concentrent 12 % des ventes immobilières en 2024.

En 2024, le marché immobilier français a enregistré une baisse globale des transactions de 8 % par rapport à 2023. Dans les villes ACV, cette baisse est de 10 %, suivant une tendance nationale. Cependant, depuis le lancement du programme en 2018, les transactions dans ces villes n’ont reculé que de 1 %, contre 14,2 % au niveau national. Cela montre une relative résilience du marché dans les villes ACV, malgré le contexte économique difficile. Les ventes d’appartements y sont plus fréquentes qu’ailleurs : 62 % des transactions concernent des appartements, contre 45 % en moyenne nationale.

En 2024, le prix médian des maisons dans les villes ACV a reculé de 3,5 % par rapport à 2023, une baisse légèrement supérieure à la moyenne nationale (-2,5 %). Depuis 2018, les prix des maisons ont tout de même progressé de 16 % dans ces villes, soit un point de plus que la moyenne nationale (+15 %). Cette évolution reflète une tendance nationale : une forte hausse des prix jusqu’en 2022, suivie d’un repli depuis. Les maisons dans les villes ACV restent donc globalement plus chères qu’en 2018, malgré la baisse récente.

Après une forte augmentation jusqu’en 2022, les prix médians des appartements dans les villes ACV ont légèrement diminué entre 2023 et 2024 (-1,5 %), une baisse moins marquée qu’au niveau national (-2,3 %). Sur la période 2018-2024, les prix des appartements ont augmenté de 19 % dans les villes ACV, contre 8 % en moyenne nationale. Cela indique un rattrapage des prix dans ces villes, qui restent cependant moins chères qu’ailleurs : 2 069 €/m² en moyenne, contre 3 376 €/m² dans le reste de la France.

Depuis 2022, les ventes de maisons dans les villes ACV montrent une amélioration de la qualité énergétique des logements, avec des étiquettes énergétiques similaires à celles des villes hors ACV. En revanche, pour les appartements, la situation se dégrade : la part des logements classés F ou G (les moins performants) et E a augmenté. Cela souligne un enjeu important pour les villes ACV, qui doivent concilier revitalisation immobilière et transition énergétique. Le baromètre souligne que cette problématique est plus marquée pour les appartements que pour les maisons.