En supprimant le garant et le dépôt de garantie, le Brésil facilite la location des logements. Qui en profite vraiment ?

En 2013, deux entrepreneurs brésiliens ont créé Quintoandar, une plateforme numérique de location qui supprime deux exigences traditionnelles : le garant (une personne s’engageant à payer en cas d’impayés) et le dépôt de garantie (une somme d’argent versée en caution).

Cette innovation permet de signer un contrat de location en 12 ans seulement, avec plus de 270 000 contrats gérés dans 75 villes brésiliennes.

La plateforme est valorisée à plus de 5 milliards de dollars et un nouveau contrat y est signé toutes les quatre minutes.

Quintoandar remplace ces garanties par une analyse algorithmique du risque financier du locataire, simplifiant ainsi le processus pour les propriétaires et les locataires.

Au Brésil comme en France, louer un logement exigeait souvent un garant, une personne proche du locataire disposant de revenus suffisants pour couvrir les impayés.

Cette exigence excluait les étudiants étrangers, les expatriés, les nouveaux arrivants ou les migrants sans réseau local.

En France, l’État a mis en place Visale, une garantie publique qui couvre les loyers pour les salariés modestes et les jeunes sans garant.

79 % des locations conclues grâce à Visale n’auraient pas eu lieu sans ce dispositif.

Quintoandar propose une alternative en remplaçant ce système par une évaluation algorithmique, permettant à des locataires sans garant de trouver un logement, y compris ceux sans famille dans le pays.

La plateforme Quintoandar modifie la perception du logement en le traitant comme un actif financier plutôt qu’un lieu d’habitation.

Les propriétaires ne se concentrent plus sur qui va vivre dans le logement, mais sur le rendement mensuel généré par leur investissement.

Ce phénomène, appelé financiarisation du logement, est décrit par des chercheurs comme Manuel Aalbers et Raquel Rolnik.

Au Brésil, une étude de Lucas Batista montre que 760 millions de dollars de capital majoritairement étranger ont réorganisé le marché locatif autour de cette logique.

Le chercheur Jathan Sadowski parle même d’Internet of Landlords (Internet des propriétaires) pour décrire cette tendance à l’échelle mondiale.

La plateformisation du marché locatif brésilien rappelle les effets d’Airbnb sur les marchés européens.

Une étude révèle qu’Airbnb retire des unités du marché de la location longue durée, ce qui fait augmenter les prix des loyers.

À Lisbonne et Porto, une hausse de 1 % de la part d’Airbnb entraîne une augmentation de 3,2 % des prix des logements.

Dans les centres historiques très touristiques, les hausses atteignent 24,3 % en 2015 et 32,3 % au premier trimestre 2016 par rapport à la période pré-Airbnb.

Quintoandar ne retire pas directement des unités du marché résidentiel, mais elle facilite l’entrée de nouveaux propriétaires-investisseurs, modifiant ainsi le profil des acteurs sur le marché.

Le cas brésilien pose une question centrale pour l’Europe : comment bénéficier des avantages de la plateformisation (accès facilité à la location) sans reproduire les effets négatifs observés avec Airbnb (hausse des loyers, financiarisation).

Deux options s’offrent aux gouvernements européens.

La première consiste à laisser les plateformes se développer sans cadre réglementaire, ce qui risque de reproduire la trajectoire d’Airbnb.

La seconde est de bloquer ces plateformes, mais cela maintient les barrières excluant six millions de personnes sans garant en Europe.

Une troisième voie existe : construire des plateformes avec une gouvernance publique, des plafonds de rendement, une transparence sur les propriétaires et des mécanismes protégeant le caractère résidentiel des logements.

Pour éviter les dérives, l’Europe pourrait imposer un cadre réglementaire strict aux plateformes privées ou créer une plateforme publique inspirée de Visale.

Cette garantie locative gratuite, proposée par Action Logement en France, pourrait être étendue aux plateformes numériques.

L’objectif est de concilier accessibilité et protection des locataires.

Cependant, cette solution n’est pas purement technique : elle relève d’un choix politique.

Remplacer la confiance par un algorithme offre un accès plus large, mais peut entraîner une hausse des loyers à long terme, rendant l’accès démocratique uniquement accessible à ceux qui peuvent se le permettre.