Voix de doctorant.e.s – #1 La transformation des zones d’activités à dominante commerciale au prisme des questions d’urbanité. (Xavier André)

Xavier André, doctorant au laboratoire ESO (Le Mans) et au CNRS, mène une thèse co-financée par la région Pays de la Loire et Le Mans Université. Son sujet porte sur la transformation des zones d’activités à dominante commerciale (ZAE) en périphérie des villes, souvent perçues comme des espaces monofonctionnels dédiés uniquement au commerce. Ces zones, conçues pour le modèle commercial fordiste des années 1960-1990, sont aujourd’hui fragilisées par la vacance commerciale croissante (estimée à +15 % entre 2010 et 2020 selon Gasnier, 2019) et par l’essor du e-commerce. Les politiques publiques récentes, comme le plan de transformation des zones commerciales lancé en 2023 par le gouvernement français, visent à les reconvertir en lieux de vie intégrés à l’urbanité des habitants. L’objectif est de passer d’un urbanisme centré sur l’offre commerciale à un urbanisme répondant aux attentes des usagers, en tenant compte de leur urbanité, c’est-à-dire leur façon de vivre et d’interagir avec la ville.

L’urbanité est un concept central dans cette recherche, défini par deux chercheurs : Françoise Choay (1994) comme « l’ajustement réciproque entre une forme de tissu urbain et une forme de convivialité », et Michel Lussault (2003) comme « une façon d’être à la ville et de faire la ville ». Pour Xavier André, l’urbanité repose sur trois composantes interdépendantes : le cohabiter (vivre ensemble), le circuler (se déplacer) et le consommer (acheter). Les ZAE actuelles, conçues pour la voiture et la consommation de masse, offrent une urbanité appauvrie, marquée par une sociabilité tiède (Bordreuil, 1995) et une fragmentation des parcours. Les requalifications récentes, bien que visant à réenchanter ces espaces, restent limitées car elles ne s’accompagnent pas de logements, d’équipements ou de transports adaptés. L’enjeu est donc de repenser ces zones pour qu’elles deviennent des lieux de vie où les habitants puissent habiter, se déplacer et consommer de manière intégrée.

Les ZAE actuelles, conçues selon un modèle fordiste (localisation, calibration et agencement pour la voiture), illustrent une conception hygiéniste de l’urbanité, basée sur la séparation des fonctions urbaines. Elles sont souvent enclavées, monofonctionnelles et dépendantes de l’infrastructure automobile, ce qui génère des temps émiettés (fractionnement des activités quotidiennes) et une fragmentation des parcours. Par exemple, les déplacements pour faire des courses restent majoritairement motorisés (60 % selon Péron, 2001), car les motifs utilitaires l’emportent sur les motifs hédonistes (plaisir, ambiance). De plus, ces zones sont souvent isolées des quartiers résidentiels, limitant leur intégration dans la ville. Leur reconversion nécessite donc une approche systémique, intégrant des fonctions résidentielles, des équipements publics et des transports durables.

Plusieurs tendances dessinent des solutions pour repenser les ZAE : l’essor des petits formats commerciaux, des modes hybrides (click & collect, livraison à vélo) et des ambiances conviviales (marchés, cafés, espaces publics). La ville du quart d’heure (concept popularisé en 2020 par Anne Hidalgo) et les centralités de proximité (micro-centralités) sont des modèles inspirants. Par exemple, le projet Ode à la Mer à Montpellier montre comment une zone commerciale peut devenir un lieu de vie intégré, avec des logements, des équipements et des espaces publics. Les collectivités locales ont un rôle clé à jouer, notamment via des partenariats publics-privés et des modifications du code de l’urbanisme (comme le plan de transformation des zones commerciales lancé en 2023). L’objectif est de passer d’un urbanisme de l’offre à un urbanisme de la demande, adossé au lieu et à sa fréquentation future (CGEDD, 2016).

Pour étudier ces transformations, Xavier André utilise une méthodologie en trois étapes. D’abord, un benchmark des mutations engagées dans des ZAE en France et à l’étranger, analysant les intentions, méthodes et montages d’opérations. Ensuite, une analyse prospective comparant deux cas : Ode à la Mer à Montpellier et la zone Nord du Mans. Enfin, une démarche de concertation avec les acteurs locaux (collectivités, promoteurs, habitants) pour identifier les convergences et contradictions entre leurs visions et les attentes des usagers. Cette approche collaborative inclut des enquêtes auprès des habitants, des ateliers de co-conception et des scénarios exploratoires utilisant le jeu et l’imaginaire. L’objectif est de construire des modèles d’urbanité négociée, où les intérêts économiques et urbains s’équilibrent pour créer des lieux de vie durables et inclusifs.