Pourquoi les Chinois se ruent vers des appartements “anciens, délabrés et petits”

Les lao po xiao (老破小) sont des logements chinois anciens, délabrés et de petite taille, construits entre les années 1970 et 1980.

Leur superficie est inférieure à 60 m² et leur valeur dépasse rarement 3 millions de yuans, soit 387 000 euros.

Ces appartements, souvent mal isolés et équipés de canalisations vétustes, se distinguent par leur localisation en centre-ville, près de stations de métro, zones commerciales ou hôpitaux.

Leur état dégradé explique leur prix abordable, mais leur emplacement central les rend attractifs malgré leurs défauts.

Ce terme, popularisé par les médias économiques chinois, reflète une tendance récente du marché immobilier dans les grandes villes comme Pékin ou Shanghai.

Depuis 2024, les lao po xiao sont devenus très prisés par la génération Z chinoise, qui rejette les prêts immobiliers traditionnels et privilégie des solutions plus accessibles.

En avril 2024, Pékin a enregistré un record de 18 000 ventes de logements anciens, tandis que Shanghai en a comptabilisé 29 000 le même mois.

Ces chiffres illustrent une rupture avec la demande historique pour les logements neufs.

Les jeunes y voient une opportunité de s'installer en ville sans s'endetter excessivement, tout en profitant d'un cadre de vie animé et de commodités proches.

Les médias locaux soulignent que ces appartements, bien que petits et vétustes, offrent un meilleur rapport qualité-prix que les logements neufs en périphérie.

Pour les acheteurs, les lao po xiao présentent un seuil d'accès financier bas, permettant à des personnes aux revenus modestes d'accéder à la propriété en centre-ville.

Par exemple, un bien à 1 million de yuans (129 000 euros) peut générer un loyer mensuel de 2 500 à 2 800 yuans (322 à 360 euros), soit un rendement locatif annuel d'environ 3 %.

Pour les investisseurs, ces logements offrent une stabilité des revenus locatifs, tandis que leur emplacement central limite les risques de vacance.

Les promoteurs immobiliers, en revanche, sont moins enthousiastes, car ces transactions ne leur profitent pas directement, contrairement aux ventes de logements neufs.

Le marché immobilier chinois traverse une crise depuis plusieurs années, marquée par des difficultés de trésorerie pour les promoteurs comme le groupe Evergrande.

Ces entreprises comptent sur une reprise de la demande pour écouler leurs stocks de logements neufs, mais la ruée vers les lao po xiao réduit leurs chances de succès.

À Shanghai, les logements anciens de moins de 90 m² représentent 70 % des transactions depuis 2017, dont 40 % concernent des biens de moins de 70 m².

En 2025, un logement ancien sur six vendu à Shanghai était un lao po xiao de moins de 50 m².

Cette tendance, bien que positive pour les acheteurs, signale un déséquilibre structurel dans le secteur.

La popularité des lao po xiao est perçue comme une mauvaise nouvelle par les médias économiques internationaux comme Bloomberg.

Ces logements, autrefois marginaux, captent désormais une part croissante du marché, réduisant la demande pour les programmes neufs.

Les promoteurs, déjà fragilisés par des stocks importants et des problèmes de liquidités, voient leurs perspectives de reprise s'éloigner.

Leur modèle économique, basé sur la vente de logements neufs en périphérie, est mis à mal par cette préférence pour l'ancien en centre-ville.

Le marché immobilier chinois, essentiel à l'économie du pays, pourrait ainsi mettre plus de temps à se redresser.