Le lotissement à l’heure de la sobriété foncière | Droit et Ville (2024/2 N° 98)

La sobriété foncière désigne une politique visant à limiter l’artificialisation des sols, c’est-à-dire la transformation de terres naturelles ou agricoles en zones urbaines ou construites. Dans ce numéro de la revue Droit et Ville (2024/2, n°98), les auteurs analysent comment les lotissements, ces ensembles de terrains divisés en parcelles pour y construire des habitations, s’adaptent à cette nouvelle exigence. En France, les lotissements sont encadrés par des règles juridiques anciennes, datant souvent du début du XXe siècle, mais doivent désormais intégrer des critères de durabilité, comme la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments. L’objectif est de concilier développement urbain et préservation des ressources, dans un contexte où la France s’est engagée à atteindre le Zéro Artificialisation Nette (ZAN) d’ici 2050, un objectif fixé par la loi du 20 juillet 2023. Cette loi vise à faciliter la mise en œuvre de cette transition pour les collectivités locales.

La performance énergétique des bâtiments mesure leur capacité à limiter leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre. Ce numéro consacre un dossier entier à ce sujet, soulignant l’importance de la directive européenne sur la performance énergétique, récemment refondue pour accélérer la décarbonation du parc immobilier européen. Par exemple, la directive impose désormais aux États membres de rénover 3 % des bâtiments publics chaque année pour les rendre plus sobres en énergie. En France, la précarité énergétique, qui touche environ 3,8 millions de ménages selon l’INSEE, est aussi abordée comme une question de droit(s), avec des mesures pour protéger les locataires et propriétaires les plus vulnérables. Les articles explorent les outils juridiques et contractuels pour améliorer cette performance, notamment dans le secteur de l’habitation.

Les lotissements modernes sont nés au XIXe siècle, mais leur développement massif date de l’entre-deux-guerres (1918-1939), avec l’arrivée de lotisseurs parfois accusés de spéculer sur les terrains. Jérôme Pigeon retrace dans ce numéro l’évolution de leur réglementation avant le XXe siècle, montrant comment ces pratiques ont façonné l’urbanisme français. Frédéric Rolin analyse quant à lui le rôle des lotisseurs de cette période, souvent des entrepreneurs ou des affairistes, qui ont contribué à l’étalement urbain. Ces lotissements, souvent peu denses, posent aujourd’hui un défi : comment les transformer en opérations d’aménagement plus durables, conformément aux objectifs de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) et de la ZAN ?

Le règlement d’un lotissement est un document juridique qui fixe les règles de construction, d’urbanisme et d’aménagement sur un ensemble de parcelles. Jean-Cédric Landry interroge sa légitimité : ce règlement peut-il être un frein à la densité, c’est-à-dire à la construction de logements plus compacts et moins consommateurs de sols ? Par exemple, des règles strictes sur les distances entre les maisons ou sur les espaces verts peuvent limiter la capacité d’accueil d’un lotissement. À l’inverse, Jean-François Rouhaud montre que l’intégration des règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) dans les lotissements peut favoriser une densification retrouvée, c’est-à-dire une augmentation du nombre de logements par hectare.

La densification désigne l’augmentation de la densité de population ou de logements sur un territoire donné, sans étaler la ville. Vincent Le Grand aborde dans ce numéro la question des divisions secondaires, qui consistent à diviser une parcelle existante en plusieurs lots pour y construire de nouveaux logements. Cette pratique est un enjeu majeur pour la densification urbaine, car elle permet de limiter l’artificialisation des sols tout en répondant aux besoins en logements. Amélie Blandin propose quant à elle d’utiliser la planification urbaine comme outil pour accompagner cette densification, en intégrant ces divisions dans les documents de planification comme le PLU.

La rénovation énergétique des bâtiments, notamment des logements, nécessite des investissements importants. Adrien Fourmon analyse dans ce numéro les différents modes de financement disponibles, qu’ils soient publics (subventions, prêts à taux zéro) ou privés (éco-prêts, crédits d’impôt). Par exemple, le dispositif MaPrimeRénov’ en France a permis de financer plus de 500 000 rénovations en 2023. Ces mécanismes visent à rendre les travaux accessibles aux ménages, tout en garantissant une performance énergétique minimale. Le droit de l’urbanisme joue aussi un rôle clé en imposant des normes lors de la construction ou de la rénovation.

Les propriétés publiques, comme les bâtiments administratifs ou les écoles, représentent un levier important pour la transition énergétique. Seydou Traoré étudie dans ce numéro la rénovation énergétique performante de ces bâtiments, soulignant ses enjeux extra-écologiques, comme la réduction des coûts de fonctionnement ou l’amélioration du confort des usagers. Par exemple, la rénovation d’un lycée peut permettre de réaliser jusqu’à 40 % d’économies sur la facture énergétique annuelle. Ces projets s’inscrivent dans une logique de sobriété foncière et énergétique, où l’État et les collectivités locales montrent l’exemple.