Pour un soutien raisonné à l’accession à la propriété
Le souhait de devenir propriétaire de son logement est largement partagé par les Français. Aussi les aides publiques en ce sens sont-elles populaires.
Plus de 60% des Français non propriétaires considèrent l’accession à la propriété comme un objectif important ou prioritaire, selon un sondage Harris Interactive de 2024. Cette aspiration est particulièrement marquée chez les 18-34 ans, où plus de 80% y voient une priorité. Un autre sondage, réalisé par l’IFOP pour le Conseil Supérieur du Notariat, révèle que 60% des actifs locataires souhaitent devenir propriétaires avant leur retraite. Cette tendance n’est pas spécifique à la France : elle est observée dans de nombreux pays, bien que les politiques publiques varient. Depuis les années 1970, la plupart des pays ont favorisé l’accession à la propriété, à l’exception notable de la Suisse et de l’Allemagne. En France, cette aspiration s’accompagne souvent d’une préférence pour la maison individuelle, reflétant un mode de vie et des valeurs associées à la stabilité et à la sécurité.
En 2023, le taux moyen de propriétaires occupants dans l’Union européenne était de 69%, avec de fortes disparités entre pays. La France se situe légèrement en dessous de cette moyenne, avec un taux d’environ 63%. L’Allemagne affiche le taux le plus bas (48%), tandis que l’Espagne et l’Italie dépassent les 75%. Hors Union européenne, le Royaume-Uni est à 62%, la Norvège à près de 80%, et la Suisse à 43%. Ces chiffres montrent que la France n’est pas en retard par rapport à ses voisins en matière de propriété. Par ailleurs, dans la plupart des pays de l’OCDE, dont la France, le taux de propriété a tendance à diminuer depuis une dizaine d’années, malgré des politiques publiques historiquement favorables à l’accession.
Les politiques publiques en faveur de l’accession à la propriété s’appuient sur plusieurs arguments. D’abord, la stabilité sociale : les propriétaires seraient plus investis dans leur quartier et leur ville. Ensuite, l’économie budgétaire : les ménages accepteraient des taux d’effort (part du revenu consacrée au logement) plus élevés en tant que propriétaires qu’en tant que locataires. Enfin, la constitution d’un patrimoine, notamment pour les classes moyennes et modestes, est un objectif central. En France, environ trois retraités sur quatre sont propriétaires de leur logement, ce qui leur permet de ne pas subir de loyer après leur retraite. Cependant, ces arguments perdent de leur force dans un contexte de crise immobilière et de contraintes budgétaires croissantes.
En France, il existe une forte corrélation entre le statut de propriétaire et le type d’habitat. Ainsi, 80% des maisons individuelles sont occupées par des propriétaires, tandis que deux tiers des appartements sont loués. Cette tendance se retrouve dans les flux d’acquisition : 75% des primo-accédants et des acquéreurs récents habitent en maison individuelle. Le Prêt à taux zéro (PTZ), un dispositif d’aide à l’accession, finance majoritairement des logements individuels (73% des PTZ émis entre 2014 et 2023). Cependant, cette corrélation pose question dans le cadre de la Zéro artificialisation nette (ZAN), une politique visant à limiter l’étalement urbain et ses impacts environnementaux. Les collectivités locales jouent un rôle clé dans la localisation des constructions, via les Programmes locaux de l’habitat (PLH) et les permis de construire.
L’accession à la propriété comporte des risques, notamment financiers. Les accédants contractent souvent un emprunt sur plusieurs décennies, et en cas de difficultés de remboursement, ils peuvent être contraints de vendre leur logement, parfois à perte. Cependant, en France, les règles de protection des consommateurs et les critères stricts des banques limitent fortement ce risque : le taux de défaillance des emprunteurs est bien inférieur à celui observé dans les pays anglo-saxons. En revanche, les accédants doivent aussi assumer les dépenses d’entretien et d’utilisation de leur logement. Certaines copropriétés, notamment celles issues d’opérations des années 1960-1970, sont aujourd’hui dégradées en raison de ces coûts, ce qui peut fragiliser les ménages modestes ayant bénéficié d’aides publiques importantes.
Pour de nombreux ménages de la classe moyenne, l’accession à la propriété est le principal moyen de se constituer un patrimoine. Posséder son logement offre un revenu en nature, équivalent au loyer qu’ils devraient payer s’ils étaient locataires. En France, l’hypothèque rechargeable a été introduite en 2006 pour permettre aux propriétaires de mobiliser la valeur de leur bien, mais cette pratique a été supprimée en 2014 en raison de risques excessifs. Contrairement aux pays anglo-saxons, où cette pratique a soutenu la croissance économique, la prudence française a évité une crise similaire à celle des subprimes. Cependant, être propriétaire peut aussi conduire à une surconsommation de logement : 40% des ménages de 65 ans et plus vivent dans un logement trop grand pour leurs besoins, ce qui réduit leur pouvoir d’achat.
Historiquement, l’accession à la propriété était perçue comme une étape dans un parcours résidentiel : les ménages locataires du parc social ou privé accédaient à la propriété une fois leurs ressources suffisantes, libérant ainsi des logements pour de nouveaux arrivants. Cependant, ce mécanisme est aujourd’hui en crise. Le taux de mobilité dans le parc social a diminué, passant de 9,8% en 2016 à 8,0% en 2022. Parmi les ménages ayant résidé dans le parc social quatre ans plus tôt, le nombre de ceux ayant accédé à la propriété a été divisé par deux entre les périodes 1999-2002 et 2010-2013, passant de 300 000 à 150 000 par an en moyenne. Cette baisse de la primo-accession (premier achat immobilier) limite la fluidité du marché et aggrave la crise du logement social.
La principale aide à l’accession à la propriété en France est invisible : les loyers implicites des propriétaires occupants ne sont pas imposés, contrairement aux revenus locatifs des bailleurs. Cette non-imposition, en place depuis 1965, est devenue la norme et n’est plus comptabilisée comme un avantage fiscal. Le Prêt à taux zéro (PTZ), créé en 1995, est le principal dispositif visible d’aide à l’accession. Réservé aux primo-accédants (personnes achetant leur première résidence principale), il finance en moyenne 10% des opérations récentes d’accession. Ouvert à plus de 70% des ménages en termes de revenus, son efficacité est débattue : il aurait un effet d’aubaine important, c’est-à-dire qu’il finance des achats qui auraient eu lieu sans lui, sans pour autant faire augmenter les prix de l’immobilier.
Le PTZ a connu de nombreuses évolutions depuis sa création. En 2018, la quotité maximale de financement pour les logements neufs a été réduite de 40% à 20% dans les zones détendues (B2 et C), tandis que le financement des logements anciens avec travaux a été limité à ces zones. En 2024, le PTZ neuf a été restreint aux zones tendues (Abis, A et B1), excluant les logements individuels. Cependant, la loi de finances 2025 prévoit un retour à l’extension du PTZ neuf à tout le territoire et à tous les types de logements, y compris individuels. Le nombre de PTZ distribués a fluctué ces dix dernières années en fonction des évolutions du dispositif et de la baisse des taux d’intérêt, qui a réduit son utilité.
