Cautionnement en crowdfunding immobilier : l'investisseur peut-il vraiment compter sur la garantie qu'on lui a vendue ? Par Alizée Mabilon, Avocat.

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, est une méthode permettant à des particuliers d’investir dans des projets immobiliers via des plateformes en ligne.

Ces projets sont souvent portés par des sociétés ad hoc (SAH), créées spécifiquement pour une opération donnée.

Les investisseurs achètent des obligations (emprunts) émises par ces sociétés, qui leur rapportent des intérêts.

Pour sécuriser ces investissements, les plateformes proposent des garanties comme des fiducies-sûretés (droit de propriété temporaire sur les actifs) ou des cautionnements personnels (engagement d’une personne à rembourser la dette en cas de défaillance).

Dans l’affaire étudiée, le dirigeant d’une société émettrice, GLOBAL INVEST, s’est porté caution personnelle et solidaire à hauteur de 900 000 € pour garantir une émission obligataire.

Cette garantie vise à rassurer les investisseurs en cas de non-remboursement de leur prêt.

Un cautionnement est un engagement par lequel une personne, appelée caution, promet de rembourser une dette à la place du débiteur principal en cas de défaillance.

Pour être valable, cet engagement ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux revenus et au patrimoine de la caution.

Dans l’affaire jugée par le Tribunal de commerce de Melun le 15 juin 2026, la caution, M.

G., avait déclaré un patrimoine net de 1 528 000 € en 2021, puis de 1 286 000 € en février 2023.

Le tribunal a estimé que son engagement de 900 000 € n’était pas disproportionné, car il représentait moins de 70 % de son patrimoine déclaré.

De plus, le tribunal a précisé que les investisseurs en crowdfunding ne sont pas considérés comme des créanciers professionnels, ce qui signifie que la protection contre la disproportion ne s’applique pas dans ce contexte.

Cette décision confirme la validité du cautionnement dans ce type d’opération.

En France, un cautionnement doit obligatoirement comporter une mention manuscrite rédigée par la caution elle-même, exprimant clairement son engagement.

Cette mention limite strictement la portée de la garantie.

Dans l’affaire de Melun, le contrat d’émission obligataire prévoyait que la caution devait couvrir le capital, les intérêts, les pénalités de retard et les frais de recouvrement.

Pourtant, la mention manuscrite de M.

G.

ne mentionnait que le remboursement du capital à hauteur de 900 000 €.

Le tribunal a donc jugé que la garantie ne pouvait pas s’étendre aux pénalités (8 548,42 €), aux frais impayés (10 800 €) et aux frais de recouvrement (17 096,83 €), soit un total de 36 445,25 €.

Cette somme est restée à la charge de la société émettrice, désormais dissoute, ce qui a réduit d’environ 25 % le montant recouvrable par les investisseurs.

Cette décision souligne l’importance de la précision de la mention manuscrite pour les investisseurs.

Dans le crowdfunding immobilier, un représentant de la masse des obligataires (RMO) est désigné pour défendre les intérêts des investisseurs.

Ce rôle est souvent assuré par la plateforme elle-même, comme ClubFunding dans l’affaire étudiée.

Le RMO a plusieurs missions : surveiller le respect des obligations contractuelles par l’émetteur, notifier l’exigibilité anticipée de la dette en cas de défaut (même sans vente des actifs), déclarer les créances dans une procédure collective, et mettre en œuvre les sûretés (comme les cautionnements ou les fiducies).

Par exemple, dans l’affaire Koregraf, le RMO a résilié un accord-cadre de financement pour non-respect des obligations d’information par l’émetteur.

Le RMO agit donc comme un intermédiaire actif, dont l’efficacité conditionne directement le recouvrement des investisseurs.

Les plateformes sont soumises à des obligations strictes de transparence et de bonne conduite, encadrées par le code monétaire et financier.

Les plateformes de crowdfunding immobilier, comme ClubFunding, ont une responsabilité centrale dans la structuration des garanties proposées aux investisseurs.

Elles doivent s’assurer que les sûretés (cautionnements, fiducies) sont rédigées de manière à protéger effectivement les investisseurs.

Dans l’affaire de Melun, la plateforme n’a pas vérifié que la mention manuscrite de la caution couvrait l’intégralité des sommes dues, ce qui a entraîné une perte pour les investisseurs.

Cette situation soulève des questions sur la responsabilité des plateformes en cas de garanties insuffisantes ou mal rédigées.

Les plateformes sont tenues de souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle pour couvrir les conséquences de leurs manquements.

Le régulateur considère que les plateformes agissent comme des délégataires du pouvoir réglementaire, leur confiant la responsabilité d’évaluer les projets et de vérifier leur conformité.

Cette délégation place directement sur leurs épaules la qualité de la structuration contractuelle des opérations.