Comment élargir l’offre locative ?
Le marché de la location privée est indispensable pour assurer la fluidité des parcours résidentiels, en particulier pour les jeunes actifs. Pourtant, le rôle des bailleurs privés est trop souvent assimilé à une activité de rente, alors qu’il faudrait le considérer comme une activité économique à part entière, notamment à travers un statut fiscal approprié..
La France mise sur un équilibre entre les différents statuts d'occupation du logement pour faciliter l'accès au premier logement, notamment pour les jeunes. Cet équilibre repose principalement sur un parc locatif privé important, détenu à 99% par des particuliers. Contrairement à d'autres pays, les investisseurs institutionnels (comme les fonds d'investissement) ont presque totalement quitté ce marché depuis les années 1990. La fiscalité sur la propriété immobilière joue un rôle clé dans ces décisions, car elle influence directement la rentabilité des investissements locatifs. Depuis 1984, l'État a surtout soutenu les achats de logements neufs via des avantages fiscaux, ce qui a permis de compenser partiellement les sorties de logements du parc locatif (ventes à des propriétaires occupants ou transformations en locaux non résidentiels).
Le dispositif Pinel, qui offrait des réductions d'impôts aux investisseurs achetant des logements neufs à louer, a pris fin en décembre 2024. Ce mécanisme, coûteux pour l'État (2,4 milliards d'euros en 2023), a permis d'augmenter l'offre locative, mais a aussi été critiqué pour plusieurs raisons. D'abord, il a contribué à la hausse des prix des logements et des loyers, alors qu'il visait à créer des logements à loyers intermédiaires. Ensuite, une fois la période minimale de location terminée, une grande partie de ces logements sortaient du parc locatif pour être vendus ou occupés par leurs propriétaires. Enfin, il a favorisé les investisseurs plutôt que les locataires, en ciblant des surfaces souvent trop chères pour les ménages modestes.
Depuis 2015, la part des locations meublées dans l'offre locative globale a fortement augmenté, indépendamment de la location courte durée type Airbnb. Ce phénomène s'explique par trois facteurs principaux : des rendements locatifs plus élevés pour les propriétaires, une plus grande flexibilité dans la gestion du bien (pas de locataires à long terme) et un régime fiscal plus avantageux. Par exemple, les revenus issus des locations meublées sont soumis à des abattements pouvant atteindre 71% (pour les meublés de tourisme classés en 2024), contre 30% pour les locations nues. Cette tendance pénalise les locataires les plus modestes et les jeunes ménages, qui peinent à accéder à des logements non meublés à des prix abordables.
Plusieurs réglementations récentes ont réduit la rentabilité des investissements locatifs en France. L'encadrement des loyers, renforcé en décembre 2024, limite les hausses de loyer et sanctionne les propriétaires qui ne respectent pas les plafonds. Par exemple, le complément de loyer ne peut plus dépasser 20% du loyer maximal, et les sanctions ont été doublées. De plus, l'interdiction progressive des logements énergivores (classés F ou G au DPE) à la location, prévue entre 2023 et 2034, oblige les propriétaires à réaliser des travaux coûteux pour maintenir leur bien en location. Pour les petits logements (moins de 40 m²), une réforme en 2024 a exclu temporairement une partie de ces passoires thermiques de l'interdiction, mais l'impact global reste négatif sur l'offre locative.
La fiscalité française sur les revenus locatifs est l'une des plus complexes et des plus lourdes au monde. Elle varie selon que le logement est loué nu ou meublé. Pour les locations nues, les propriétaires peuvent choisir entre le régime micro-foncier (abattement de 30% sur les revenus bruts jusqu'à 15 000 € par an) ou le régime réel (déduction des charges réelles comme les réparations ou les intérêts d'emprunt). Pour les locations meublées, les revenus sont imposés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec des abattements pouvant atteindre 71% pour les meublés de tourisme classés. Les plus-values de cession sont taxées à 19%, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Cette complexité décourage les investisseurs et réduit la prévisibilité des revenus locatifs.
Face à la difficulté de produire des logements à loyers intermédiaires (inférieurs aux loyers de marché mais supérieurs aux loyers sociaux), les gouvernements successifs ont surtout soutenu des investisseurs parapublics comme la Caisse des dépôts ou Action Logement. Une alternative peu exploitée en France, mais courante dans d'autres pays européens, est celle des coopératives de logement. Ces structures permettent aux locataires de devenir copropriétaires de leur logement à terme, tout en bénéficiant de loyers maîtrisés. Leur développement en France pourrait contribuer à élargir l'offre de logements abordables, sans dépendre uniquement des investisseurs privés ou des acteurs publics.
Pour élargir l'offre locative, plusieurs pistes sont envisagées. D'abord, créer un régime fiscal stable et systémique pour les locations nues et meublées, dans le neuf comme dans l'ancien, afin d'améliorer la rentabilité des investissements sans favoriser un type de location au détriment d'un autre. Ensuite, simplifier la fiscalité des revenus locatifs pour la rendre plus prévisible et moins lourde. Enfin, développer des modèles alternatifs comme les coopératives de logement. Ces mesures visent à concilier rentabilité pour les propriétaires, accessibilité pour les locataires et équité fiscale entre tous les contribuables. Leur mise en œuvre nécessiterait une réforme profonde, car les dispositifs actuels sont jugés inefficaces et coûteux.
