Décentraliser ou pas la compétence logement : des aménagements plutôt que le grand soir
Faut-il inaugurer une nouvelle étape de la décentralisation en dotant les collectivités locales (et, si oui, lesquelles ?) de nouvelles compétences en matière de politique du logement ?.
Avant la Seconde Guerre mondiale, le logement en France était principalement une affaire privée, avec une intervention ponctuelle de l’État, comme la création des Habitations Bon Marché (HBM). Après 1954, face à un parc immobilier dégradé et insuffisant pour répondre aux besoins croissants (exode rural, baby-boom, décolonisation), l’État a mis en place un système complet appelé « politique du logement ». Cette politique repose sur plusieurs piliers : des normes strictes pour la construction, le confort et l’environnement, des subventions pour les logements sociaux et la rénovation urbaine, des prêts aidés pour l’accession à la propriété, des outils fiscaux incitatifs, des prestations sociales comme les aides personnelles, et des prêts à taux réduit pour les organismes sociaux. Construite dans l’après-guerre, cette politique a été gérée principalement par l’État central.
Aujourd’hui, certains estiment que la politique du logement devrait être davantage décentralisée pour mieux s’adapter aux spécificités locales et répondre plus efficacement aux besoins. D’autres, en revanche, défendent le maintien du rôle central de l’État pour éviter les inégalités géographiques et les comportements égoïstes des collectivités locales, qui pourraient limiter la construction de logements ou favoriser une gestion clientéliste des ressources. La décentralisation des années 1980 a transféré certaines compétences, comme l’urbanisme, aux communes, mais pas initialement la politique du logement. Cependant, les collectivités locales ont progressivement pris une place majeure dans ce domaine, notamment grâce à des outils comme les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) et les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Aujourd’hui, la politique du logement est donc de facto une compétence partagée entre l’État et les collectivités, mais cette organisation est critiquée pour sa complexité et son manque d’adaptation aux réalités locales.
Malgré l’absence de compétence formelle en matière de logement, les communes et intercommunalités ont progressivement pris une place centrale dans la production de logements. Par exemple, dans la Métropole du Grand Paris (hors Paris), entre 2011 et 2021, 30 % des opérations de construction ont été réalisées sous forme d’aménagements pilotés par les communes ou intercommunalités, et 70 % dans le secteur diffus, avec l’accord des maires. Les collectivités interviennent aussi financièrement, en prenant en charge une partie des coûts fonciers pour les logements sociaux. Cependant, dans les zones tendues, les maires délivrent moins facilement les permis de construire en raison de la pression des habitants et des coûts supplémentaires engendrés. Le rapport Rebsamen de 2021 souligne cette incohérence : bien que les intercommunalités aient la compétence d’urbanisme, les maires restent seuls décisionnaires pour les permis de construire.
La France ne constitue pas un marché unique du logement : les besoins varient fortement selon les régions, départements et villes. Par exemple, le prix du m² dans l’ancien a été multiplié par 5 à Bordeaux entre 1998 et 2023 (de 860 € à 4 600 €), tandis qu’à Clermont-Ferrand, il a doublé (de 972 € à 2 030 €). La croissance démographique et la demande en logements sociaux diffèrent aussi : à Rouen, la population a augmenté de 6,3 % entre 1999 et 2019, avec une hausse de 22,6 % du parc de logements, tandis qu’à Nice, la population a progressé de 8 % et le parc de 16 %. Face à cette diversité, l’État a progressivement adapté ses politiques, comme avec le zonage (classement des territoires en 5 zones, de A à C, selon la tension du marché), qui permet d’ajuster les aides et les plafonds de loyer en fonction des spécificités locales.
L’État privilégie le droit au logement (garantir un toit à tous, notamment via des solutions d’urgence comme le DALO, Droit au Logement Opposable), tandis que les élus locaux défendent davantage la mixité sociale pour éviter de concentrer les populations précaires dans des quartiers déjà défavorisés. Cette divergence s’explique par les missions de l’État, qui doit répondre à des besoins vitaux, mais aussi par les priorités locales. Par exemple, certaines collectivités locales estiment que l’État ne prend pas suffisamment en compte la mixité sociale dans ses politiques, notamment lors de l’attribution des logements sociaux. Cette tension illustre les limites d’une politique nationale unique face à la diversité des territoires.
Plusieurs acteurs proposent des pistes pour améliorer la politique du logement sans opérer une décentralisation radicale. L’*Association des Maires de France* (AMF) suggère de renforcer le rôle des maires dans la gestion et la production de logements sociaux, de décentraliser les zonages (comme en Bretagne avec un « Pinel » local), de lutter contre les logements vacants via la fiscalité locale, et de donner aux maires des outils pour réguler les meublés de tourisme. L’AMF s’oppose en revanche à une décentralisation des compétences régaliennes comme l’hébergement d’urgence ou la gestion migratoire. La *Cour des Comptes*, quant à elle, souligne l’importance d’une échelle d’intervention plus large que la commune, comme les intercommunalités ou les métropoles, pour une politique du logement plus efficace. Par exemple, à Lyon, une approche métropolitaine a permis de meilleurs résultats en matière de mixité sociale que dans le Grand Paris.
